Archives par mot-clé : secondaire

Le renouveau industriel passera par des innovations urbaines (3/3)

Résumé des articles précédents :

Dans ce dernier article, nous explorons les bénéfices de l’activité transitoire pour le territoire et les propriétaires, publics comme privés. Ces articles  font suite à celui de 94 citoyens sur la pénurie de foncier en Île-de-France.

Convertir une charge en une source de revenus.

Le foncier inoccupé est un poids pour ses propriétaires. Il implique des coûts de  gardiennage de préservation en l’état, d’assurance et l’acquittement de taxes foncières. Sa valeur peut aussi être réduite par des dégradations naturelles ou liées au squat.

Souvent ces espaces sont en attente de cession ou de reprise. Mais les procédures peuvent être bloquées des mois, sinon des années, pour de multiples raisons (zones partiellement polluées notamment) . Pourtant, ces surfaces sont souvent  partiellement mobilisables. Cette occupation temporaire peut se faire sous la forme d’une convention d’occupation ou d’un bail précaire.  Généralement, l’occupant prend en charge les frais de gestion courante de l’espace et verse un loyer réduit. L’occupation de ces espaces est donc un calcul économique rationnel pour le propriétaire.

Enfin, la préfiguration augmente la valeur du bien. La présence de start-ups innovantes donne une identité et une attraction à un site et permettra de capter de plus grands acteurs sur le territoire par la suite. Une friche abritant de l’activité secondaire apportera plus de garantie, qu’une zone vierge, quant à la qualité de son terrain.

L’aménagement futur des Ardoines prévu à horizon 2025
Créer un dialogue avec les occupants.

L’autre point fort d’une telle pratique, c’est qu’elle peut ouvrir la voie à une collaboration avec des entreprises innovantes du territoire. Les entreprises du secondaire sont très souvent intéressées d’avoir des promoteurs et/ou bailleur dans leur carnet de contacts partenaires.

Il est toutefois rassurant pour le bailleur dans un premier temps de limiter le nombre d’interlocuteurs en ayant de contact direct qu’avec un intermédiaire de confiance, porteur d’un projet d’aménagement. Cela le libère de la gestion d’entrée et sortie des structures qui occuperont l’espace, durant la période d’occupation inscrite contractuellement.

Une valorisation qui dynamise le territoire.

Enfin, ces « déchets urbains » deviennent des points de dynamisme au cœur des bassins urbains. Cela va dans le sens des préconisations de la CCI de « travailler à l‘intégration de l’activité productive avec l’habitat ». Des structures telles que le Matériaupôle nouent ces liens entre entrepreneurs, écoles et commerces locaux. Valoriser les friches du territoire favorise l’innovation de pointe mais renforce aussi le tissu socio-économique local.

Une pratique qui se combinerait à merveille avec les évolutions de marché appuyés par la CCI. En effet, la CCI envisage la création d’une « Bourse des locaux » en ligne et à l’échelle régionale. Cela  fluidifierait le marché et limiterait les effets néfaste de la pénurie de l’offre de foncier. Ce type d’outil serait d’autant plus puissant s’il s’ouvrait au marché du foncier temporaire.

Une Bourse aux locaux existe déjà dans d’autres régions, en Occitanie notamment.

L’offre existante actuellement sous-exploitée permettrait un développement fort de la petite couronne, tant esthétiquement, qu’en terme d’activité d’emploi local.

L’occupation transitoire est un marché en plein développement. L’offre et la demande sont forts, le cadre réglementaire, les process et les acteurs intermédiaires se structurent. Cette pratique qui a de nombreux avantages est partie pour se généraliser. Et avec elle l’industrie pourra reprendre de l’ampleur et de l’ambition en Ile-de-France.

Antoine Clousier

 

Partagez !

Le renouveau industriel passera par des innovations urbaines (2/3)

Résumé du premier article (à ce lien) :
  • Il existe des centaines d’hectares de friches en Ile-de-France, notamment en petite couronne, dans des zones bien desservies.
  • Les Start-up, TPE et PME de l’industrie et de l’innovation ont un besoin fort d’espace pour leur R&D, leur démonstrateurs et premières productions.
  • Les espaces d’incubations et d’expérimentation sur friche urbaine, comme le 6Pasteur du Matériaupôle essayent de répondre à cette double problématique.

Dans cet article, nous nous  pencherons sur les caractéristiques des ZAC franciliennes et les adaptations à opérer pour l’intégration de nouvelles entreprises . Car selon nous,  ces adaptations doivent s’inscrire dans des démarches individuelles, mais aussi dans les évolutions du secteur.

Foncier imparfait, mais des friches qui comblent  les besoins primaires des start-up.

Selon 94Citoyens, (dans l’article à ce lien) : « seuls 5% des locaux disponibles dans la région sont neufs. Le foncier francilien disponible souffre d’obsolescence avec des ZAC vieillissantes […] et des locaux peu adaptés aux nouvelles formes d’activité. »

La Grande-Halle des Ardoines à Vitry-sur-Seine, symbole des richesses ensommeillées du 94.

C’est un constat à nuancer : Les jeunes entreprises du secondaires n’ont pas un besoin vital de foncier neuf et « propre ». Une entreprise incertaine sur sa pérennité cherche l’efficacité, la frugalité et la rapidité de mise en œuvre.

Car la « vallée de la mort » des entreprises n’est pas seulement due au tarissement des sources de financement. Mais aussi car ces entreprises n’ont plus d’espace adapté à leur besoins, dans la mesure de leurs ressources. Plusieurs incubateurs proposent des hébergements d’activité, mais pour des périodes entre 18 et 24 mois en moyenne*. Après cette période, les start-up doivent trouver un espace proportionnel à leur changement d’échelle par leur propre moyen. Le budget alloué évolue alors de manière explosive.

Source : Erik Van Rompay, Forbes.fr

Il est  cependant majeur que l’aménagement des espaces soit réfléchi avec les futurs utilisateurs. En effet, les besoins varient selon les occupants et ceux-ci peuvent assumer une part de l’aménagement eux-mêmes. Cette étape peut permettre au propriétaire d’éviter un suréquipement coûteux et un tarif d’occupation discriminant.

L’économie réalisée peut-être ré-allouée à des recrutements ou des investissements en machines. Mieux encore, cela peut permettre de financer des démonstrateurs / expériences dans les espaces ainsi acquis, et être décisif dans la survie de l’entreprise.

Quels sont donc les besoins primordiaux d’une entreprise du secondaire en début de production?
  • Espaces équipé à minima en :
    • Électrique (éventuellement tri-phasé)
    • La présence ou possibilité d’installer la fibre optique est une nécessité
  • Avec un accès simplifié :
    • Présence de transport en commun à proximité pour pouvoir faire venir les partenaires et capter aisément des travailleurs non-motorisés (tels que les étudiants qualifiés)
    • Accès parking et espace de livraison (au moins pour un utilitaire)
  • Et un espace sécurisé adapté :
    • Anti-feu
    • Validation ERP, SEVESO… Si besoin.

Une part des aménagements, dont la fibre optique, sont inévitables aujourd’hui, L’installation de celle-ci est préférable dès l’occupation transitoire. A la fois pour l’occupant, mais aussi pour le propriétaire qui s’assure un bon fonctionnement des installations.

La ZAC du Domaine de Cherioux est un projet ambitieux en terme de revalorisation des espaces urbains sous-exploités. Des éléments d’aménagements transitoire y sont à l’étude.
Une préfiguration des espaces, mais aussi du secteur industriel.

Comme nous le voyions dans le 1er article (à ce lien), le secteur secondaire est en pleine mutation. L’implantation d’entreprises dans des friches, les offres d’équipements mutualisés ouvrent à des d’activités industrielles à moindre coût.

La frugalité est part intégrante de notre avenir. L’économie des ressources (énergie et matière) sont primordiales dans le développement des industries de demain. Cela se retrouve à la fois dans les solutions R&D développées mais aussi dans les décisions stratégiques de nos adhérents.

Bien sûr, il est nécessaire d’anticiper les questions de propriété intellectuelle, notamment en établissant des règles d’usage claires. Mais il s’agit d’un sujet inévitable pour toutes entreprises (quelques soient leur taille et leur ancienneté). Là encore, les espaces  transitoires sont une expérience d’apprentissage pour une entreprise.

Les entreprises développées dans des friches vivent les contraintes qui y sont inhérentes. Ainsi, le Matériaupole peut s’appuyer sur son réseau pour proposer des solutions techniques dans le développement transitoire. Solutions qui seront reproductibles sur d’autres espaces à valoriser.

Agilcare, start-up du bâtiment renouvelable, s’apprête à sortir un nouveau démonstrateur. Ils souhaitent y montrer la compatibilité de leur technologie avec des projets de grandes surfaces sur plusieurs étages.
En bref…

Frugalité est le maître-mot des start-ups du secondaire. Pour innover rapidement et réduire leur « time to market », ces entreprises ont besoin d’une certaine liberté dans leur aménagement et accès à de l’équipement. Les friches urbaines offrent cela, sont économes et ouvrent des possibilités d’expérimenter in-situ. Tous ces avantages en font des espaces plus intéressants que le foncier intra-muros

Dans le dernier article nous verrons une dernière facette de l’aménagement transitoire. Nous reviendrons sur les bénéfices de l’activité transitoire sur le territoire et les propriétaires, publics et privés.

*Les périodes d’incubations de 18 à 24 nous paraissent insuffisantes pour des start-up de l’industrie qui ont des périodes de R&D longues. En R&D, les enjeux de marchés sont aussi décisifs que les enjeux technologiques. Les entreprises doivent anticiper les étapes de financement, commercialisation et être accompagnées dès le début du projet. Mais il est impossible que la R&D et le marché soient à point au bout de 2 ans.

Antoine Clousier

Partagez !

Le renouveau industriel passera par des innovations urbaines (1/3)

Pourquoi une série de 3 articles sur les innovations urbaines ?

L’incubateur du Matériaupôle, situé au 6, rue Pasteur à Vitry-sur-Seine, est un exemple fort des contraintes et opportunités offertes par le foncier transitoire d’Ile-de-France. Cet espace nous a été proposé par la Mairie de Vitry, sous la forme d’une mise à disposition en attente de démolition. Le développement de cette offre a été motivé par les besoins de nos adhérents. Plus particulièrement d’espaces besoin croissant d’hébergement d’activité parmi nos pour le prototypage et l’expérimentation.

Les articles de 94 Citoyen sur le foncier ( ici sur l’industrie en Ile-de-France  et  là sur le besoin d’extension du marché de Rungis) ont donc eu un certain écho chez nous. Car le Matériaupôle vit le manque de foncier en Ile-de-France. A travers nos structures adhérentes, TPE et PME du territoire, mais aussi en tant qu’espace d’incubation.

Ainsi, au cours d’une série de trois articles (dont vous lisez le premier), nous partagerons notre expérience, nos constats et nos idées de développement.

Industrie cherche millions de m2 en Ile-de-France

Un foncier productif sous pression en Ile-de-France.

Du fait de la pression foncière, les activités économiques se déplacent de plus en plus vers la grande couronne. A tel point que la petite couronne a perdu 30ha par an de foncier productif depuis 2003 (selon la commission du développement économique régional de la CCI).

Pourtant, il reste aujourd’hui, près de 8000 hectares de friches industrielles en France (source Valgo, voir ici). Le mouvement d’occupation des friches amorcé depuis plusieurs années par des associations culturelles est un énorme pas en avant dans la valorisation du territoire. On peut féliciter Plateau Urbain pour les Grands Voisins, ou encore la Station – Gare des Mines de collectif Mu.

Depuis plusieurs années les espaces urbains trans-usages se sont multipliés. Les centres commerciaux/de loisirs « Bercy-Village » montrent de nouveaux modèles de lieux de commerces et vie (voir ici sur l’excellent blog Trans-City) . Ce type de projet peut aller plus loin, comme à Lyon avec  le quartier  » Confluence »  situé dans une ancienne friche. Le lieu regroupe des logements,  des espaces culturels et d’activité économique (déjà +800 entreprises et 25k salariés prévus à terme) – cependant le secteur secondaire et BTP représentent moins de 10% de l’activité sur ce site.

Lyon-Confluence quartier mêlant logement culture et activité économique, mais est peu tourné vers l’industrie, malgré un fort potentiel local…

Il nous semble temps de renforcer la tendance en réouvrant les friches à l’activité productive du secondaire. Car le secteur secondaire innovant est idéal pour l’animation d’un territoire attractif. Il est riche en emplois valorisants, souvent mieux rémunérés que dans le tertiaire, à qualification équivalente. Et surtout, il est porteur d’innovations impactantes pour le quotidien et l’environnement.

Car le secteur secondaire se renouvelle en Ile-de-France !

L’activité industrie et d’innovation représente encore 440 000 emplois, soit plus de 10 % des emplois de l’Ile-de-France, part variant jusqu’à 20% selon les départements. Son importance ne doit pas être sous-estimée.

D’autant plus que ce secteur vit une véritable révolution grâce aux nouvelles technologies, dont des sujets sur lesquels travaillent nos adhérents, tels que :

  • Les multiples technologies associées à la fabrication additive :
La fabrication additive n’est plus seulement un moyen de prototypage pour General Electric. Elle est une révolution productive à part entière.
Le Matériaupôle collabore très étroitement avec le laboratoire « Traitement de surfaces » de Mines-ParisTech

 

  • Le développement de nouveaux matériaux de construction :
Des mousses minérales isolantes, incombustibles et réfractaires… Issues de matériaux de recyclage, c’est IPSIIS
  • Et beaucoup d’autres…
ARCA, du bois gonflable, thermoformable, et des variantes inédites…
Du mobilier design produit à partir de déchet industriel, c’est MAXIMUM
MASK Generation. Premier masque thermoformable pour un confort inédit

 

 

 

 

Le secteur secondaire ne doit pas être réduit au symbole de l’usine polluante qui serait une plaie pour la qualité de vie locale. Ce n’est plus la réalité. Dans le deuxième article de la série, nous verrons que l’industrie peut s’inscrire dans les nouvelles formes d’architectures, moins voraces en empreinte au sol et en énergie.

Mais l’écosystème actuel n’est pas adapté pour les accompagner.

Malheureusement le secteur secondaire ne bénéficie pas d’autant de structures d’accompagnement (incubateurs et pépinières) que le tertiaire.

Pourtant, les nouveaux fleurons du secondaire qui innovent dans ces domaines ont besoin de travailler avec les pôles de recherche existant en couronne d’Ile-de-France. Mais aussi d’avoir accès à des machines coûteuses. Les espaces de mutualisation (type Fablab) sont un levier fort, mais n’offrent pas le service d’accompagnement  (financement, structuration, etc…) qui manque encore dans ce secteur. Cet aspect-ci sera aussi approfondi dans le deuxième de la série.

Ces entreprises ont besoin de terrains bien reliés aux voies de communication (et notamment au réseau de transports en commun)   plutôt que de très grandes surfaces isolées. L’enjeu pour elles, est de capter des compétences et ressources humaines qualifiées et locales. Le recrutement, la sous-traitance ou le partenariat sont autant de moyens à leur disposition. Mais un temps de transport élevé est un frein fort lors du recrutement.

La valorisation transitoire des friches ouvrirait des espaces à moindre coût pour les start-ups et PME. Des espaces ouverts à la collaboration interfillière : des entreprises aux marchés différents mais qui partagent des besoins semblables. Et ces entreprises sont pourvoyeuses d’emplois sur le  territoire, à titre d’exemple, ~ 20 personnes travaillent quotidiennement au 6, rue Pasteur pour 120m² de friche urbaine.

Le 6Pasteur, notre incubateur commence à se faire petit, nous explorons les opportunités d’extension de l’incubation.
Dans les deux prochains articles, nous reviendrons plus précisément sur :
  • Les besoins propres aux entreprises du secondaire.
  • Les potentiels d’évolution de ces espaces, leur préfiguration des usages à venir, sur place, mais aussi dans l’industrie de demain.
  • Les avantages  pour les propriétaires de foncier (publics et privés).

Antoine Clousier

Ces sujets vous intéressent ? Contactez-nous!

 

Partagez !